Terrats compartits i plaques solars: què cal valorar abans d'un projecte

Què és un terrat compartit, jurídicament

En un edifici en règim de propietat horitzontal, el terrat o coberta sol ser un element comú de la comunitat. La Llei de propietat horitzontal regula com s'ha d'utilitzar i com s'acorden modificacions sobre aquest espai. Els detalls (acords vinculants, majories, drets d'ús preferent si en queden recollits als estatuts) s'han de mirar al cas concret amb l'administrador de finques.

L'autoconsum col·lectiu (vegeu Modalitats d'autoconsum) és compatible amb un terrat compartit, però no automàtic: cal un acord de la comunitat sobre l'ús de l'espai i un acord de repartiment de l'energia generada (vegeu Repartiment d'autoconsum col·lectiu).

Variables tècniques rellevants

Abans d'encarregar un projecte detallat, val la pena que un instal·lador o un projectista visiti la coberta per valorar:

• Estat estructural de la coberta: capacitat portant, antiguitat, modificacions estructurals previstes.
• Estanqueïtat i edat del recobriment: una coberta a punt de necessitar reforma és el moment ideal per coordinar les dues obres; una coberta acabada de impermeabilitzar pot ser un escenari més delicat.
• Accés segur per a manteniment posterior: passos, baranes, ancoratges, recorreguts d'evacuació.
• Ombres pròpies: xemeneies, sortides d'aire condicionat, antenes, badalots de l'ascensor, parets mitgeres més altes.
• Convivència amb instal·lacions existents: panells solars tèrmics, plaques individuals d'algun veí, antenes col·lectives, telecomunicacions, compressors d'aire condicionat, equipaments d'ascensor.
• Espai disponible útil: descomptant zones d'ombra, distàncies de seguretat i àrees de manteniment.

Variables jurídiques i d'acord de comunitat

En paral·lel, hi ha tota una capa d'acords interns que la comunitat ha de prendre:

• Ús de l'espai comú: quina superfície es destina al camp fotovoltaic, com es delimita, com es compatibilitza amb usos lúdics o de roba estesa, quina àrea queda lliure per a manteniment futur.
• Drets futurs sobre la coberta: quina capacitat preveu el projecte d'ampliar-se més endavant si més veïns volen sumar-s'hi.
• Manteniment i responsabilitat: qui paga el manteniment, qui assumeix una avaria, com es resolen possibles danys a la coberta o a tercers.
• Pòlissa d'assegurança de la comunitat: revisar si cobreix la nova instal·lació o si cal una pòlissa complementària.
• Inscripció de l'acord a l'acta i, si escau, al registre intern de la comunitat conforme a la pràctica habitual de l'administrador de finques.

Tràmits administratius

Una instal·lació en un terrat compartit segueix el mateix circuit administratiu que qualsevol instal·lació d'autoconsum col·lectiu:

• Llicència d'obres o comunicació prèvia al municipi, segons el règim aplicable.
• Inscripció de la instal·lació generadora d'autoconsum davant la Generalitat (Tràmits Gencat).
• Coordinació amb la distribuïdora per a la posada en marxa.
• Comunicació amb la comercialitzadora si s'opta per la modalitat amb compensació simplificada d'excedents (vegeu Compensació d'excedents).
• Acord de repartiment intern signat pels consumidors associats, conforme al RD 244/2019.

Convivència amb altres usos del terrat

En molts edificis, el terrat fa de pont entre diversos usos: estendre roba, antenes, accés a una sala de màquines, espai lliure per a actes puntuals. Un projecte de plaques no ha de necessàriament eliminar aquests usos, però els pot redistribuir. Convé:

• Plantejar el projecte amb un plànol clar de zones útils i zones reservades.
• Recollir si és possible preferències veïnals abans de la junta (estesa de roba, accés, espai lliure mínim).
• Tenir marges previstos per a una segona fase d'instal·lació si la primera no ocupa la coberta del tot.

Què no diem en aquesta guia

Aquesta pàgina no diu:

• Quina superfície de la teva coberta donarà X kWh anuals.
• Quin acord de comunitat és vinculant en el teu cas.
• Si la teva coberta està en condicions tècniques per a una instal·lació.
• Quina empresa instal·ladora val més la pena.

Tot això ho resol un projectista o instal·lador habilitat sobre la coberta real i un administrador de finques sobre la part jurídica.

Darrera revisió editorial: aquesta guia s'actualitzarà quan canviï el RD 244/2019 o quan IDAE / ICAEN publiqui nous materials orientatius sobre autoconsum col·lectiu en cobertes comunes.

Fonts oficials consultades

• BOE — Real Decret 244/2019 BOE — Boletín Oficial del Estado
• BOE — Llei 24/2013 del sector elèctric BOE — Boletín Oficial del Estado
• IDAE — Oficina de Autoconsumo IDAE — Instituto para la Diversificación y Ahorro de la Energía
• MITECO — Autoconsum d'energia elèctrica MITECO — Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico
• ICAEN — Institut Català d'Energia Generalitat de Catalunya
• Tràmits Gencat — Generalitat de Catalunya Generalitat de Catalunya

Les normatives evolucionen: comprova sempre les fonts oficials abans de prendre decisions.

Continua la lectura

• → Comunitats Hub general d'autoconsum en comunitats.
• → Plaques en una comunitat de veïns Marc general i punts típics a parlar a la junta.
• → Junta de veïns Preguntes a fer-se abans de votar a la junta.
• → Repartiment d'autoconsum col·lectiu Què regula el RD 244/2019 sobre l'acord de repartiment.
• → Comunitat energètica local Diferència respecte de l'autoconsum col·lectiu.
• → Autoconsum Modalitats d'autoconsum i conceptes clau.
• → Modalitats d'autoconsum Individual o col·lectiu, amb o sense excedents.
• → Manteniment Hub de manteniment i tasques de la coberta.
• → Comparar pressupostos Què demanar per escrit abans de signar.

Resum divulgatiu en català. Per a la valoració concreta de la vostra coberta i del vostre acord de comunitat, consulteu professionals col·legiats. placa.cat no fa visites tècniques ni recomana instal·ladors.